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El desplome de las hipotecas

31 de octubre de 2019Publicaciones de los Socios  

https://www.diariodesevilla.es/opinion/analisis/desplome-hipotecas_0_1405659447.html

Tanto el número como el importe de las hipotecas cayeron con fuerza en el mes de agosto. En España un 28,1% y un 22,8%, respectivamente, mientras que en Andalucía el número se redujo en un 30% y el importe en un 18,6%. El dato invita a ser tomado como una señal de alarma ante los nubarrones de crisis que se ciernen sobre ambas economías, aunque, en este caso concreto, parece razonable mantener cierta prudencia en su valoración. Por un lado, porque el comportamiento del mercado hipotecario en lo que va de año, salvo en agosto, está siendo bastante similar al del conjunto de 2018, cuando se mantuvo la tónica de recuperación de los últimos años en el sector, con un crecimiento moderado, pero sostenido, con respecto al anterior. Por otro, porque la caída no es generalizada en todos los segmentos del mercado hipotecario, sino que se limita a las constituidas sobre viviendas. Sin duda el más importante de todos, pero si el tono general de actividad se mantiene en las hipotecas sobre fincas rústicas y solares, habría que considerar que el desplome, si es que se mantiene, podría estar afectado por la incertidumbre que introduce la inestabilidad política y por la pérdida de confianza de los hogares sobre la evolución a medio plazo de la economía. Por último, también hay que tener en cuenta los cambios que está experimentando el sector como consecuencia, tanto de la nueva normativa hipotecaria, como de los reducidos tipos de interés.

En el mes de junio entró en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, que repercute sobre los bancos la práctica totalidad de los gastos de constitución de hipotecas, salvo los de tasación, y a los que obliga a estudiar detenidamente la solvencia del demandante, incluyendo la valoración de su situación económica tras la jubilación, cuando el periodo de devolución se extiende hasta entonces. También se persigue el abuso en el establecimiento de comisiones de apertura, que se mantienen, pero siempre que estén justificadas por prestación de servicios solicitados por el cliente. Además, desde el pasado mes de septiembre, los bancos han visto limitada su capacidad ejecutiva (desahucios) al impago de doce cuotas. Todo ello se traduce en nuevos incentivos para continuar distanciándose del mercado hipotecario y para continuar con la apuesta por activos de bajo riesgo que mantienen desde hace algún tiempo.

Los reducidos tipos de interés también influyen de manera decisiva en los cambios que está experimentando el sector. Las hipotecas a tipo variable se constituyen incrementando el Euríbor (el tipo de préstamos entre bancos) en un determinado porcentaje (por ejemplo, un 1%), por lo que, si el Euribor está en negativo desde 2016, la oportunidad parece inmejorable para los solicitantes. Los bancos podrían no estar de acuerdo con esta apreciación y han reaccionado ofreciendo hipotecas a tipo fijo en el entorno del 3%, cuando la media en las de tipo variable está en 2,3%. Las consecuencias son que las primeras crecen hasta el 43% del total (en 2016 eran el 10%), en detrimento de las de tipo variable, y que se reduce el umbral de riesgo aceptable y, con ello, también el tamaño del mercado.

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