Skip to content Skip to footer

El futuro del sector inmobiliario en la economía andaluza

gumersindoruiz OEAweb

EL O.E.A. CONSIDERA QUE LA REVITALIZACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA DEBE VENIR DE LA PROMOCIÓN DEL ALQUILER

 Lo ocurrido en España en relación a la vivienda en los últimos veinte años debería servir para cambiar una singularidad de nuestro país respecto Europa: la elevada preferencia por la vivienda en propiedad frente a la de alquiler.

 Según expuso Gumersindo Ruiz, catedrático de Política Económica de la Universidad de Málaga, en su conferencia en el Observatorio Económico de Andalucía, los precios de la vivienda, que se habían multiplicado por más de dos en el periodo 1995-2003, aún crecieron alrededor del 40% entre ese último año y 2007, sin que ello afectase a sus ventas, que fueron entre 150.000 y 170.000 en Andalucía cada uno de esos años, lo que sólo puede explicarse por la arraigada mentalidad de que la vivienda es una inversión cuyo valor no desciende, por lo que es preferible la propiedad al alquiler.

Las políticas públicas han colaborado con esta preferencia con muy diferentes medidas, como la desgravación fiscal a la compra de viviendas o las ayudas municipales a determinados segmentos de población para la adquisición de vivienda. Todo ello no hizo sino cebar la burbuja del precio de la vivienda, que ha originado que, en los últimos años, el mercado de la vivienda haya sido poco más que inexistente (el número de hipotecas se ha reducido cinco veces entre 2004 y 2014 y en ese mismo periodo el número de transacciones ha caído a menos de la mitad), y que el número de visados de nuevas vivienda en 2014 haya sido 28 veces inferior al de 2004.

Aún hoy, el precio de la vivienda está sólo ligeramente por debajo del año 2004, cuando se había duplicado respecto a diez años antes. La consecuencia de todo esto ha sido el aumento de los impagos de hipotecas, de los desahucios y de la pérdida de riqueza que supone estar pagando una vivienda por un coste que es superior al valor actual de la misma y, posiblemente también, al valor futuro.

La preferencia de los ciudadanos por la propiedad también se explica por la escasa diferencia entre los precios de las hipotecas y el alquiler, que también subieron durante el boom y mantuvieron una relación escasamente favorable con los de adquisición: la relación entre el precio de compra de la vivienda libre y el del alquiler en 2004 era de alrededor de 160 (el precio de venta se pagaba con unos trece años de alquiler); hoy, esa relación es de alrededor de 200, lo que supone unos 16 años y medio de alquiler para pagar la compra.

Todo ello debería ser tenido en cuenta en las políticas públicas para revitalizar el sector y no incurrir en los errores del pasado. El Observatorio Económico de Andalucía considera que la promoción del alquiler en el sector de la vivienda es una opción que puede favorecer tanto a los ciudadanos como a la economía de cualquier territorio y, en especial, de esta comunidad, que reduce el nivel de endeudamiento de las familias y les libera capital para otras inversiones y gastos de consumo que activen la economía, y que les permita la movilidad que les facilite la búsqueda de trabajo.

Para que esa política tenga efecto, la relación entre el precio de compra y el alquiler debe ser aún más baja que la actual, para lo cual deben ponerse en marcha las políticas adecuadas, dirigidas tanto a los ciudadanos como a los propietarios de vivienda, así como incentivarse mediante diferentes actuaciones (regulaciones, medidas fiscales, etc.), sociedades inversoras dedicadas específicamente hacia la vivienda y otros activos inmobiliarios dirigidos específicamente al mercado del alquiler.

 

Sevilla, 17 de febrero de 2015